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林峰:今年底到明年上半年房地产或进入萧条状态
类型:专家解读  日期:2017-05-25  浏览:2103 次  评论:查看评论
       “2017中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛”在香港举行,这是中国房地产业协会、中国房地产测评中心连续第10年发布中国房地产上市公司测评研究成果报告。本次测评成果发布会上还同期举行了一场题为”2017房地产资本市场的机会与变数“的主题论坛。以下为论坛实录:
  马红漫:这一次的调控政策确实是史上最严厉的,比如严控的城市数量是历史最高的,政策措施也是最为复杂和密集的。刚刚讲了"限购限贷"现在还有"限价、现售",据说上海以后再卖房子要找公证处来监控摇号了,开发商应对起来真是压力非常大。
  今天讨论一个非常专业的问题,我们预判两点,未来你觉得这样严格的调控政策还会持续多久?第二点:对于房地产企业来说,这样严厉的政策调控之下对于企业会有产生什么样的影响?林总,你们是未来的千亿企业,要不要做一点回应?
  林峰:千不千亿不是一个需要讨论的问题,只是发展过程中需要去做的一个目标,但是我们从来没有说为了达到千亿而做千亿,只是在企业的发展过程中、行业马太效应分化的一个必然的选择,我们选择以基本规模为主做细分市场,所以我不会受忽悠。每一个城市和每一个时间段,不同的窗口可能我们在增长上会考虑不同的速度或者节奏,因为我们一直是一个比较保守的企业。
  马红漫:旭辉说自己是保守的企业,大家都笑了,还有激进的企业吗?
  林峰:如果有证券分析师朋友就知道了,我们的保守不是体现在增长率,我们的是增长率、利润率和负债率是铁三角,三者是平衡的,在我们同样增长率的企业我们负债率是最低的,同样的负债率的企业中我们增长率是最高的,同样我们的利润率的水平基本上也是略高于行业的平均水平,这是我们守的三个底线,我们是偏保守的。
  马红漫:这是您自己理解的保守?;氐街魑侍馍侠窗?,未来的调控政策还会持续多久,政策会变得更严,还是什么时间点选择有可能会放松?
  林峰:第一个我赞同调控是必须的,因为确实从去年房价涨幅太厉害了,作为在这个行业长远的企业,我们都不希望房价的波动很大,对于大的企业来说,做计划也好、做投资、做销售的安排,其实都特别困难,而且特别是在中国的税务环境下,暴涨,你的项目利润率永远不会超过20%,但是一跌有可能那个项目是不赚钱甚至是亏损。你涨幅100%房价的区域,你大头的利润,100块钱增长拿到24块钱,政府拿走76块。所以你利润率不管怎么涨不会高的,几乎没有项目超过20%的利润率。但是跌下来,实实在在肉是你割的,没有人说我给你退税。我们不希望是暴涨暴跌的,而是希望平稳增长。
  从中央整个对国民经济平稳发展的角度也希望平稳,一旦涨幅过快,大幅偏离行业或者是偏离GDP涨幅基本面的时候,可能对未来经济有一定的冲击,而且从行业本身的角度来说也是不可持续的,所以调控是必须的,但是我们在调控的时候希望看到更加合理合法合规的方式来调。我一直在思考为什么房价会有突然地暴涨,还有很多的城市,房地产除了居住属性还有一个金融的属性,他很多时候是资产价格应对资金的价格,是一个相对的关系。我们有时候看到资产的价格保障,并不是资产本身的错,跟房地产开发商的价格没有关系。他更多的是资产和资本应对的关系,我一直认为货币超发和流动性的宽松,同时实体经济又不能有效地吸收,资本具有天然地逐利性,导致了资产的价格被放得过高。
  反过来思考,调控是必须的,但是有没有更好的调控办法,因为这一轮的调控跟以往都不一样。我跟他们总结,第一,政府的出发点不一样。以前只是略微控制,现在要改变房地产行业的基本属性,要去投资化,房子是用来住的。第二,手段不一样。以前是统一出政策,很多地方政府跟中央博弈,现在中央要结果,你地方政府自己想办法,用成果的问责,这样令得地方政府不管你什么手段我先保证我不被问责,所以手段上也会更激烈。第三,他的那种忍耐程度不一样。我到底是6.5%以下会忍耐不住还是6%以下,说不定6%以下还会忍耐得住。他可能开始减缓的是,这些调控的措施最终会形成综合的效果,大家整个对地产的后势的预期和交易量萎缩得很厉害,这个时候他调控目的达到了,跟大经济一定走到什么程度不一定很相关。
  马红漫:你评价的标准是交易量冷下来了,价格也下来了。大家比较担心的是,因为房地产还是有投资主义的,如果价格下降这个行业会快速地进入到快速繁荣、快速地萧条当中。
  林峰:房地产永远在一个被打压和被支持的中间状态中成长的,政府有一个稳稳的下线也有一个上线,中间是一个生存的空间,你低于下线了可能会支持你一下,因为毕竟房地产给地方政府,给税收、给财政做的贡献还是非常大的,但是高过上线,他担心金融和持续发展一定会给你控制,所以只要了解这个规律,不管他处什么政策,就跟赛跑一样,你跑不过老虎就想办法怎么多活一段时间。
  按照这种调控政策可能走不到明年年底,今年年底到明年上半年房地产可能会进入一个萧条的状态,各个地方可能会逐步放松。原来是18道绳子,现在慢慢解1、2道绳子,可能都是有一个逐步加码以及逐步减码的过程,只要明年上半年房地产开始进入萧条,这个逐步减码的过程会启动,也是整个城市具体的情况他松绑的程度方式不一样。政策这一块的启动我觉得上海、杭州、北京松绑的方式不一样。
  马红漫:林总给我们分享一下,作为上市房地产来说如何应对未来的压力和挑战,有什么优势?
  林峰:我觉得上市房企他其实是一个双刃剑,他有优势,金融背景会更好一点,但是也有掠食,投资者和股民希望每年你们都要有增长,不管什么年份,都是希望能够增长。所以他带来的压力也会更大。
  因为我还是觉得长效机制从政府这一轮推出的可能只有一种,就是加大对持有型土地的出让以及相应配套的制度,比如REITs和其他相应的融资安排,他不能用短期贷款做长投这是不合理的。另外我们认识到他的长效机制是,你锅底了还是地方出政策,过高了他一定会打压。面对这个,我觉得在越困难的时候,我们反过来我自己在关注的是我们的产品、我们的服务,以及我们在一些存量资产上的一些突破,因为存量资产未来是一个方向,不管政府调不调控,从发达国家的经验来看,存量资产在社会上的存量一定是越来越多,开发量一定是越来越小,这就是规律。
  所以在存量市场的布局上,这是我们的三个特点,我们的产品、我们的服务,我们的未来存量资产未来的能力是需要打造的,这是企业安身立命的根本,我们自己能不能创造价值,你能够创造价值就有口饭吃,就能够活下去,外在的环境改变不了,只能想办法适应他。
  马红漫:一个是"以不变应万变",一个是"防守反击",您用什么词?
  林峰:做好自己。
  马红漫:你们觉得未来对于房地产行业来说,哪些领域、哪些区域机会会比较难?
  林峰:我觉得区域上还是会关注一二线城市,因为中国一二线城市的资源配置是不一样的,他有更多的就业、教育,所以人口导入肯定是一二线城市必然的趋势,房地产围绕着你的客户来,这是核心中的根本。
  目前很多三四线我还是看不懂,很可能是高水位的滩涂地带,水位高的时候他是湖,降下去以后是滩。我一直坚持"人往哪里去我们往哪里去",第二是"听党的话",党说我们要发挥居住的归能,这跟人往哪里去是一样的,"跟着趋势走"是我们做更多的存量资产,我们的服务式公寓不仅自我发展,我们也在市场接了一部分。
  稳健发展是我们一个最基本的考虑,我们认为企业生存是第一位的,活着才是发展,每一次调控我觉得都是史上最严,我们要心存希望,凡是调控打不死我们,就让我们更强大。
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