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若不再有新房上市 5个月后全国将会无房可卖
类型:楼市要闻  日期:2017-09-19  浏览:789 次  评论:查看评论

换句话说,如果不再有新房上市,那么按照目前的销售速度,5个月后,全国就会无房可卖。当然,这是不可能的,随着新盘上市,楼市库存虽然可能进一步缩减,但不可能耗尽。

不过,相比于2015年7个多月的去化周期而言,目前5个月的去化周期,的确意味着这一轮去库存取得了暂时的成功。但这种成功,却是建立在房价集体暴涨的基础之上的。

楼市去库存,为何最终成了一二三四线房价全线暴涨?这是必然还是偶然?

1、我们都知道,普通商品如果生产过剩,那么“去库存”的唯一方式就是降价。

比如苹果太多了,不降价最终就只能烂在树上;牛奶太多了,降价都不一定能卖得出去,所以我们看到很多奶农宁可倒在路边也不送人,过去我们都以为这是资本家的贪婪行径,其实现在都明白:牛奶本身还有保存和运输成本,送人还要付出更多代价,倒掉反而是损失最小的选择。

但住房不同。房子不是普通商品,而是兼具消费品、投资品和保值品三重属性。

从消费品的层面看,房价无论涨跌对刚需都不会有太大影响;但从投资品的角度看,买涨不买跌是必然的市场铁律,因为决定其购买欲望的是预期收益。

房价一旦上涨,就会产生顺周期的正反馈效应,涨得越猛,买家的情绪就越旺盛。相反,一旦市场出现下行,房价降幅越明显,不但越是无人问津,而且还会引发恐慌式的抛盘效应。

从保值品的角度看,我们的财富主要面临着通货膨胀带来的贬值,以及黑天鹅和灰犀牛带来的不确定的损害,那么人们就有投资某种标的物用来增值保值的需要。房子在中国就是最好的保值品,而这一保值的需求也是建立在房价持续上涨的基础上的。

在中国,房产的投资属性和保值属性,远远大过消费属性,这就决定了在正常市场里,房价所拥有的涨跌互现的自动平衡器功能,在我们这里并不适用。如果考虑到过去二十年房价涨多跌少的现实,给人们普遍带来的预期,我们不难得出一个结论:

楼市去库存只能、而且、必然等同于涨价去库存?;痪浠八?,在中国,楼市去库存,就必然以房价暴涨为结果。

2、这个结论虽然反常识,但却与过去的历史相吻合。

回顾过去几年的楼市政策,我们不难发现这一逻辑在现实里的运用。

2014年全国楼市步入调整,二三四线城市的高库存成了整个经济的拖累。对于企业来说,高库存意味着资金回收流转链条变长,对于银行则意味着债务风险和金融风险,对于政府则意味着土地财政的衰竭,所以如何提振楼市,将债务从企业转移到居民,就成了迫在眉睫的选择。

2015年是顺理成章的全面放松之年。从一二线城市到三四线城市,普遍都取消限购、降低税费、放松首付比例、放宽贷款额度,同时限制土地供应,甚至还有省份直接推出财政补贴,呼吁农民工进城买房,在政策的直接刺激之下,楼市开始逐步回暖。

而到了2016年,一二线城市楼市进入火热状态,房价开始上涨,楼市去库存速度如同火箭般加快,合肥、厦门等部门二线城市库存早就进入紧张边缘;随着房价进一步上涨,楼市库存加剧紧张,在这种正循环之下,房价上涨与去库存,互相刺激抬升。

在这期间,部分城市甚至出现了抢房大战??只徘樾髀又?,业主坐地起价,购房者连夜抢房,一座房子一夜之间变出几个价格,房价节节上升,甚至连中介都开始怒斥购房者:这时候不来看房还去工作,你知道什么是轻是重吗?

到了2017年,三四线城市接棒。一边是来自一二线城市的溢出效应,一边是棚改货币化带来的新增购房需求,让三四线城市房价一路飞涨,部分城市甚至如同一二线城市般进入抢房大战,楼市库存加速去化。

3、当房子成为金融品时,去库存就必然伴随着涨房价。

想要在房价平稳下实现去库存,可能性并不大。

这一轮的楼市去库存,虽然让二三四线的楼市债务风险得以释放,但随之攀升的高房价却制造了新的金融风险,而且埋下了严重的隐患。

对于一二线城市来说,库存本来就不如三四线城市严重,而且供求关系一直都处于相对紧张的状态。随着强省会时代的到来,加上人口不断的流入,住房供给如果再一直受到严格的人为限制,那么只会将房价不断向上推。

而对于三四线城市来说,去库存的成功只是暂时性的,依靠棚改货币化,拆除旧房子而且不再就地安置,那就制造了新的需求,这些人拿着货币补贴款进入市场,推高了房价。但问题是,棚改之后建设的新房又将制造新一轮库存,这些库存谁来接盘?

更令人担忧的前景是,随着货币政策收缩,信贷不断从紧,房价已经面临调整的拐点。如果楼市出现下行趋势,对于仍旧陷入狂欢之中的弱二线和三四线城市,形势可能一夕之间就会天翻地覆。

别忘了,我们说房价有顺周期的特征,这里的顺周期是双向的。房价上涨时,一片欢腾,很多人不惜动用杠杆,试图分享一杯羹;房价下跌时,一片愁绪,很多人都试图抛盘,但却无人承接。

这就楼市的奇怪之处。所以,每一轮调控才会以“保持房地产市场稳定健康发展”为主基调,不能过度涨也不能过度跌。不过,房价维稳是门精巧的艺术,不是每一次都能游刃有余地控制住的。

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